토지보상

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보상기준

토지보상 협의

업시행자는 토지의 소유자 등과 협의를 할 때에는 보상협의요청서에 보상의 시기·방법·절차 및 금액등을 기재하여야 하며, 협의기간은 특별한 사유가 없는 한 30일 이상으로 하여야 합니다. 보상금액은 사업인정고시 당시의 기준일로 평가하므로 대부분 주변시세보다 적습니다.

지방토지수용위원회 : ​수용재결

사업시행자는 보상협의 결렬시 강제수용을 위한 절차로서 사업인정고시가 있는 날로부터 1년 이내에 지방토지수용위원회에 수용재결신청을 할 수 있고, 토지소유자 등도 사업시행자에게 재결신청을 조속히 할 것을 요구하는 수용재결신청을 청구할 수 있습니다.

사업시행자가 토지소유자 등으로부터 재결신청의 청구를 받은 때에는 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해야 하며, 이를 신청하지 않으면 지토위에서 재결한 수용금액에 법정이율(연 20%)을 가산하여 지급해야 합니다.

수용재결신청의 청구서는 "배달증명취급우편물" 로 하여야 하며, 재결신청의 청구를 하는 것은 토지소유자에게 보상액이 증액될 가능성이 많으므로 반드시 하는 것이 유리합니다.

지토위는 사업시행자로부터 수용재결신청서를 접수한 때에는 관할 시장·군수·구청장에게 신청서 및 관계서류의 사본을 송부하여하고, 시장·군수·구청장은 지체 없이 이를 시·군·구의 게시판에 14일 이상 공고하고 공고한 날로부터 14일 이상 열람할 수 있도록 해야 합니다.

토지소유자 등은 위 열람기간 에 당해 시장·군수·구청장에게 "의견서" 를 제출할 수 있으며, 시장·군수·구청장은 위 열람기간이 종료하면 제출된 "의견서"를 지토위로 송부해야 합니다.

“의견서”는 열람기간 내 제출해야하며, 먼저 정보공개청구를 통하여 최초 보상협의 시 작성된 감정평가서를 입수하여 감정평가 내용을 분석(평가)하여 문제를 발견하여야 하고, 필요시에는 잔여지 보상청구 등을 포함한 내용으로 “의견서”를 작성합니다.

지토위는 심리를 개시한 후 14일 이내, 늦어도 28일 이내에 수용 보상금을 결정하게 되고, 사업시행자는 토지 등 소유자에게 보상금을 지급하거나 수령을 거부할 시에는 토지소재지 지방법원에 보상금을 공탁하게 됩니다.

중앙토지수용위원회 : 이의재결

수용재결에 대하여 이의가 있는 경우에는 지방토지수용위원회로부터 수용재결서의 정본을 송달받은 날 부터 30일 이내에 중토위에 이의신청을 할 수 있으며, 중앙토지수용위원회에는 그 이의신청에 대하여 이의재결을 하게되는데, 이는 특별 행정심판의 일환입니다.

이의 재결 신청은 수용 재결과 마찬가지로 수용 재결서 정본을 수령한 후, 정보 공개 청구를 통해 감정평가를 입수해 분석하여 작성·제출하면 됩니다. 이의 재결 신청을 받은 중토위는 이전과 다른 감정평가 법인 두 곳을 선정해 감정평가를 다시 하여 결정하게 됩니다.

보상금 또는 공탁금을 수령한 후에도 이의신청을 할 수 있으나 아무런 조건없이 수령하면 그 의신청은 각하되므로 수용보상금 청구서나 공탁금 출급청구서에 "이의를 유보하고 보상금의 일부로 수령한다" 는 내용을 반드시 기재하여야 합니다.

행정소송

이의신청(이의재결)을 거친 경우에는 이의신청에 대한 재결서를 송달받은 날로부터 30일 이내에 행정소송을 제기할 수 있으며, 이의신청(이의재결)을 거치지 아니한 경우에는 수용재결에 대한 재결서를 송달받은 날로부터 60일 이내에 행정소송을 제기할 수 있습니다.

토지보상 중요성

중요한 것은 보상금액의 증액이라고 할 수 있습니다. 일단 매 절차마다 정보공개를 통하여 감정평가서를 입수하는 것이 선행되어야 합니다. 물론 감정평가서는 최상의 실력을 갖춘 감정평가사에게 분석을 의뢰하여야 하지만, 제대로 문제를 찾아내고 이를 논리적으로 잘 정리하여 의견서를 작성하고 이의신청을 하는 것은 행정사의 몫이라 할 수 있습니다.

보상기준

1. 토지
공시지가(매년 1월 1일을 기준으로 전국의 토지중에서 표준지를 선정하여 가격을 결정 공시함)를 기준으로 감정평가사가 수용대상 토지의 개별적인 특성 등을 비교하여 평가한 가격으로 결정하게 됩니다. 다만 이때에 당해 공익사업으로 인하여 상승된 지가(개발이익이나 투기가격)는 보상금에서 제외됩니다.
2. 건물 기타 지장물
이전비(해체 + 운반 + 복원)를 보상하는 것이 원칙이며 만약 이전비가 취득가격을 초과하거나 이전이 불가능할 때에는 취득 가격으로 보상합니다.
3. 영업보상
공익사업의 시행으로 영업장소를 이전하거나 폐업하게 되어 영업상의 손실이 발생하는 경우에는 영업의 종류에 따라 다음기준에 의한 휴업 또는 폐업보상을 하게 됩니다.
4. 휴업보상
휴업보상의 경우에는 3개월의 범위내에서 휴업기간 중의 영업이익을 보상하게 됩니다.
5. 폐업보상
폐업보상의 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당하되는 지의 여부는 소유자의 폐업의사에 따라 결정 되는 것이 아니고 다음의 요건에 해당되어야 합니다.
6. 폐업보상대상
다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우
다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우
주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전 하는 것이 현저히 곤란하다고 시ㆍ군ㆍ구의 장이 인정하는 경우
7. 권리 및 기타보상
광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른 보상금을 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별로도 지불합니다.
국유지나 공유지를 적법하게 개간하였을때에는 개간비를 지불하고, 수확하기 전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을 지불합니다.
8. 사업구역밖의 보상
공익사업용지로 포함되지는 아니하였으나 사업지구 인근의 농경지(계획적으로 조성한 유실수단지나 죽림단지 포함)가 사업시행으로 인하여 하천이나 호수등에 둘러싸여 출입할 수 없는 경우에 소유자가 청구하면 공익사업시행지구안에 편입된 것으로 보아 보상을 해줄 수 있습니다.
공익사업시행지구 인근에 있는 어업에 피해가 발생한 경우 실제피해액을 확인할 수 있는 때에 그 피해에 대하여 보상합니다.
9. 영농손실보상
사업지구내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가평균농작물조수입의 2년분을 영농손실액으로 보상합니다. 허가 등을 받지 않고 개간한 토지 및 농지가 아닌 토지를 불법으로 형질을 변경하여 경작한 토지는 보상 대상이 되지 아니합니다.
농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고(협의불성립시 각 50% 지급), 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급합니다.
실제제의 경작자는 사업인정고시일, 보상계획공고일 당시의 적법한 경작자를 의미